בית אמזלג בע"מ נ' אפריקה ישראל להשקעות בע " מ ואח'

פסק דין

א.מבוא

נושא התובענה שלפני הינו דרישתה של התובעת, חברת בית אמזלג בע"מ (להלן: "התובעת"), לחייב את הנתבעים לשלם לה עמלה בגין ביצוע פעולות תיווך וסיוע במשא ומתן לרכישת מקרקעין בצ'כיה וברומניה.

ב.רקע עובדתי

התובעת הינה חברה תושבת ישראל העוסקת, לטענתה, ביזמות, מסחר, מיזוגים ורכישות. יצויין כבר עתה כי אין חולק על כך שלתובעת, או למי מטעמה, אין רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין, וכי היא אינה עומדת בתנאים הקבועים לצורך קבלת רשיון תיווך לפי סעיף 5 בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 (להלן: "חוק המתווכים"). הנתבעים הינם: חברת אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (להלן: "אפ"י"), חברת אפריקה ישראל נכסים בע"מ (להלן: "אפ"י נכסים"), חברת אפריקה ישראל נכסים בינלאומיים (2002) בע"מ (להלן: "אפ"י נכסים בינ"ל"), וחברת AFI Europe N.V המאוגדת בהולנד (להלן: "אפ"י אירופה") (חברות אלו יקראו להלן ביחד: "החברות הנתבעות"). יתר הנתבעים הינם המנוח מר אברהם נוטה ז"ל וה"ה מר דוד חי ומר ראובן חוור יבדל"א אשר שימשו כמנהלים בחברות שונות שבשליטת אפ"י, במישרין או בעקיפין (להלן: "קבוצת אפ"י"). התביעה כנגד מר נוטה ז"ל נמחקה בהסכמת הצדדים לאחר פטירתו.

רכישת המקרקעין בצ'כיה

במהלך שנת 2006 פנה מר צבי גור, מנהלה של התובעת, למר אבי נוטה ז"ל, אשר שימש באותו מועד כסמנכ"ל באפ"י וכמנהלה הכללי של אפ"י אירופה, והציע לו כי יתווך בין קבוצת אפ"י לבין בעלי נכס מקרקעין בצ'כיה בעסקה לרכישת מקרקעין בשטח כולל של כ- 154 דונם המיועדים להקמת שכונת מגורים במשולב עם מרכז מסחרי, משרדים ומלונות ברובע 9 בעיר פראג (להלן: "פרויקט פראג"). במסגרת הפגישה סוכם כי המשך הטיפול בפרויקט פראג יעשה על ידי מר דוד חלפי אשר שימש במועדים הרלוונטיים לתובענה כמנהל חברת Evropa sen s.r.o, חברת בת של אפ"י אירופה בצ'כיה (להלן: "אפ"י צ'כיה"). באוקטובר 2006 פנה מר חלפי למר גור וביקש כי ימציא לו הצעה מנוסחת בשפה האנגלית לתשלום שכר הטרחה המבוקש עבור שירותי התיווך אשר הוצעו על ידי מר גור בשם התובעת. הצעת שכר הטרחה שהועברה על ידי מר גור נחתמה על ידי מר חלפי ביום 23.11.2006 (להלן: "הסכם פראג"). בהסכם פראג סוכם כי מר גור, או חברה מטעמו, יהיו זכאים לדמי תיווך בשיעור של 1.5% מהסכום בו יירכש הנכס בפראג. יצויין כי הצדדים חלוקים בשאלה בשמו של איזה גוף התקשר מר חלפי עם התובעת בהסכם פראג, והאם ניתן לייחס לחברות הנתבעות, כולן או מקצתן, חבות הנובעת מההתקשרות בהסכם פראג.

אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעת וגור פעלו לקידום רכישת הנכס בפראג על ידי חברה מקבוצת אפ"י. לשם כך הם הסתייעו, בין היתר, בשני תושבי צ'כיה אשר פעלו בשיתוף פעולה הדוק עם התובעת (אם לא מטעמה ממש). הצדדים אינם חלוקים אף לגבי העובדה שמר גור דיווח לא אחת למר חלפי על פעולותיהם השונות של התובעת ושל הגורמים עימם שיתפה פעולה לצורך קידום העסקה בפראג.

במהלך בדיקת הנאותות שביצעה אפ"י צ'כיה התברר כי בהתאם לחוק הצ'כי קיימת הפרדה בין זכויות הבעלות המתייחסות למקרקעין מחד גיסא, ולבנין הבנוי עליהם מאידך גיסא. כך הובהר כי קיים לפחות בנין אחד הבנוי על המקרקעין של פרויקט פראג אשר זכות הבעלות בו שונה מזכות הבעלות במקרקעין עליהם הוא בנוי. לאחר שנכשל הניסיון שנעשה לבקשת אפ"י צ'כיה על ידי בעלי הקרקע לרכוש את הבניין הנ"ל טרם מכירת המקרקעין על ידם לאפ"י צ'כיה – רכשה אפ"י צ'כיה ביום 6.4.2007, באמצעות חברה בת תושבת צ'כיה בשם Flora-Management group s.r.o (להלן: "פלורה"), שטח של 140 דונם מתוך המקרקעין שהוחזקו בידי החברות הצ'כיות VYSOCANY ו- TESLA. ביום 16.5.2007 רכשה פלורה מחברה צ'כית בשם KEEN את יתרת המקרקעין בשטח של 14 דונם נוספים. ביום 31.7.2007 רכשה פלורה מחברה צ'כית נוספת בשם WILSON, בעסקה נפרדת, את הבנין שניצב על המקרקעין, ובגינו שילמה פלורה סך של 28,000,000 קרונות צ'כיות אשר הסתכמו באותו מועד בסך של כ- 998,100 יורו.

לפי דרישת התובעת שילמה פלורה לתובעת את דמי התיווך בגין רכישת כל חלקי המקרקעין. מאידך, פלורה סירבה לשלם לתובעת דמי תיווך בגין רכישת הבניין.

רכישת המקרקעין ברומניה

בינואר 2007 פנה מר גור פעם נוספת אל המנוח אברהם נוטה ז"ל ועניין אותו בעסקה לרכישת מקרקעין בשטח של כ- 35 דונם הנמצאים בבוקרשט, רומניה. מקרקעין אלה היוו חלק מתוך שטח של כ- 160 דונם המיועדים להקמת שכונת מגורים, קניון, בית מלון ומשרדים. בפגישה זו טען מר גור כי לנוכח היכרותו האישית עם מר מאיר בוקריס, בעל השליטה (בעקיפין) בבעלת המקרקעין, חברה תושבת רומניה בשם LAROMET S.A (להלן: "לרומט"), יש באפשרותו לסייע לקבוצת אפ"י לרכוש את המקרקעין האלה (להלן: "מקרקעי לרומט"). בין הצדדים נטושה מחלוקת לגבי הסיכומים שהושגו בפגישה הנ"ל אולם גם התובעת אינה חולקת על כך שמר נוטה ז"ל וגורמים נוספים בקבוצת אפ"י כבר הכירו קודם לכן את המקרקעין ברומניה, היו מודעים לכך שהשטח הכולל של מקרקעי פרויקט לרומט מסתכם בכ- 160 דונם, וכי הם הכירו את מצבם המשפטי של המקרקעין, ואף את העובדה כי באותו מועד כבר הייתה בעלת המקרקעין, לרומט, קשורה בהסכם עם צד שלישי (קבוצת אנגל) אשר מנע ממנה מלנהל משא ומתן עם גורמים נוספים ביחס לאותם מקרקעין. המנוח מר נוטה ז"ל אף היה בקשרי שכנות וחברות ארוכי שנים עם אחד מיועציה המשפטיים של לרומט – עו"ד יששכר בר הלל – אשר הציג בפניו את המקרקעין עוד בטרם פנה אליו מר גור בקשר למקרקעין האלה.

מוסכם בין הצדדים לתובענה כי במהלך שיחתם הפנה מר נוטה ז"ל את מר גור למר דוד חי אשר באותו מועד שימש כמנהל פיתוח עסקי באפ"י אירופה. ביום 1.3.2007, לאחר ששוחח פעם נוספת עם מר נוטה ז"ל, נפגש מר גור עם מר חי במשרדי קבוצת אפ"י ביהוד, ובפגישה זו סוכם כי באופן עקרוני שכר הטרחה אותו יהיה זכאי מר גור (או מי מטעמו) לקבל תמורת שירותיו יסתכם ב- 0.75% מסכום רכישת המקרקעין ברומניה. במהלך אותה פגישה הפנה מר חי את מר גור אל מר ראובן חוור, אשר שימש באותו זמן בתפקיד "מנכ"ל הפעילות של אפ"י אירופה ברומניה" (ראו: נספחים ז' ו- ח7 לתצהירו של מר חוור).

ביום 1.4.2007 נפגש מר גור עם מר חוור בבית קפה ברעננה. בפגישה זו מסר מר גור למר חוור הצעת שכר טרחה חתומה על ידו בנוסח דומה לנוסח שנחתם לגבי העסקה בצ'כיה. הצדדים חלוקים לגבי אופיה של פגישה זו ועל הנאמר בה אך אין מחלוקת כי הצעת שכר הטרחה לא נחתמה על ידי מר חוור.

לאחר השלמת עסקת רכישת מקרקעי לרומט ברומניה (להלן: "פרוייקט בוקרשט") במחיר של כ-78,000,000 יורו על ידי חברה המאוגדת ברומניה,S.C Premier Solutions & Team SRL (להלן: "פרימייר") אשר הינה חברה בת של אפ"י אירופה, פנתה התובעת למר חוור בדרישה לתשלום שכר טרחתה בגין השלמתה של עסקה זו, אך דרישתה זו נדחתה.

התובענה שלפני מקורה בדרישתה של התובעת לקבלת דמי תיווך בגין רכישת הבניין בצ'כיה על ידי פלורה, ובגין רכישת המקרקעין ברומניה אשר היו בבעלות לרומט על ידי פרימייר.

ג.עיקר טענות הצדדים

תמצית טענות התובעת

לטענת התובעת, וכפי שעולה לגירסתה מנוסחו של הסכם פראג, מר חלפי חתם על הסכם פראג עם התובעת לגבי פרויקט פראג בשמה של אפ"י, במישרין או בעקיפין, ומשכך – ניתן לתבוע את כל אשכול החברות המחזיקות במישרין ובעקיפין בפלורה אשר רכשה את המקרקעין בפראג (סעיפים 3-4 בכתב התשובה). כן נטען על ידי התובעת כי על הסכם פראג חלות הוראות הדין המהותי הצ'כי אשר אינן דורשות קיומם של תנאים מיוחדים לשם התקשרות בהסכם תיווך (סעיף 15 בסיכומי התובעת וחוות דעת מומחה לדין הצ'כי אשר צורפה לתצהיר עדותו הראשית של מר גור). לטענת התובעת, מנוסחו של הסכם פראג עולה כי היא זכאית לקבל עמלה בגין כל עסקה המתייחסת לפרויקט פראג, ובכלל זה גם בגין עסקת רכישת הבניין הניצב על שטח המקרקעין העיקרי, וכן במקרה של רכישת נכסים הגובלים במקרקעין אלה (סעיף 27.1.2 בכתב התביעה).

התובעת טוענת כי קיימה את חלקה בהסכם פראג, יעצה וסייעה במשא ומתן ככל שנדרשה (סעיף 13.4 בכתב התביעה), ומשכך – היא זכאית לתשלום מלוא שכר טרחתה אף לגבי המבנה שנרכש על ידי פלורה לאחר רכישת המקרקעין.